서울, 인천, 경기지역에 43% 집중

2015년 5월 국토교통부에서 발표한 임대용 물류창고업 등록현황에 따르면 전국 임대용 물류창고 중 43%가 서울, 경기, 인천 등 수도권 지역에 집중된 것으로 파악되고 있다.

세빌스코리아는 리포트를 통해 지리적 입지요인 등의 기준에 따라 주요지역을 4개 권역(A, B, C, D)로 구분했다. A권역은 서울, 인천, 김포, 남양주, 신갈 JC 인근을 포함하고 있는 지역이며 B권역은 용인, 양지, 이천 등을 포함한 지역으로 중부고속도로와 영동고속도로를 따라 집중되어 있다. C권역은 영동고속도로 이천 IC 동측 인근과 평택제천고속도로, 서해안고속도로를 따라 발달한 지역으로 여주, 평택, 안성 JC 등지의 지역이다. D권역은 주요지역 중 가장 남쪽에 분포되어 있는 권역으로 천안, 안성 포함된 지역이다.

A권역은 임대료와 매매가격이 가장 높게 책정되어 있으며 B권역은 수도권 접근성이 뛰어나지만 A권역에 비해 임대료와 매매가격이 상대적으로 낮아 투자자 및 임차인에게 가장 선호되고 있다. 실제로 국내 물류창고로 인·허가를 가장 많이 받은 지역이 용인(31%)과 이천(16%)으로 집계되었다고 이 리포트는 밝히고 있다. C권역의 경우 낙후된 물류창고가 산재되어 있지만 최근 신도시 개발로 지가가 동반 상승하여 신규개발이 쉽지 않은 상황이며 D권역은 타 권역에 비해 임대료와 매매가격이 상대적으로 낮은 지역이다.

물류창고의 임대료는 최종 소비지인 서울을 북측 경계선으로 두고 경부고속도로를 따라 서울에 가깝고 고속도로 IC에 인접해 있으며 시설이 현대식일수록 임대료가 높은 상황이다. 주요지역의 임대료는 상온시설의 경우 3.3㎡당 약 2만원~4만원을 유지하고 있으며 냉동·냉장의 경우는 5만원~7만 5천원 수준인 것으로 나타났다.

    

물류센터 양극화 진행

최근 주목받고 있는 대형 물류센터의 경우 이커머스 매출의 급격한 증가와 소셜커머스사의 공격적인 마케팅으로 수요도 증가하고 있는 것으로 나타났다. 이는 온라인 오픈마켓, 소셜커머스사 등이 최근 배송서비스를 강화하면서 시장선점에 주력하고 있어 고속도로 IC인근의 대형 물류센터의 수요가 늘어나고 있다는 설명이다. 이와 함께 온라인 전용센터를 추가적으로 개발하고 있는 유통업체도 수요 증가에 힘을 더하고 있는 상황. 실제로 이마트는 오는 2020년까지 온라인 전용 물류센터 5곳을 더 구축하는 것을 목표하고 있고 이랜드는 풍세산업단지에 통합물류센터를 건립해 2016년 이전을 계획하고 있다. 로켓배송으로 물류시장에 새로운 화두를 던진 쿠팡도 전국에 대대적인 투자를 진행하고 있다. 현재 경기, 인천, 대구 등 7개의 물류센터 외에 2016년까지 전국에 9~10개의 물류센터를 확충할 계획을 가지고 있다.

이 리포트에서는 향후 물류센터에 대한 양극화가 더욱 심해 질 것이라고 분석하고 있다. 최근 투자자와 임차인이 고속도로 IC에 인접한 현대식 대형 물류센터를 선호하면서 공급이 부족해 대기수요가 발생하고 있지만 이와 상대적으로 낙후되거나 입지적으로 불리한 물류센터의 경우 공실 장기화가 지속되고 있어 양극화가 심해지고 있다는 것. 빈익빈 부익부 현상이 도드라진다는 견해이다.

선매입, 부지 매입 통한 투자 증가
2015년 물류 투자시장의 주요 동향은 두 가지로 정리할 수 있다고 이 리포트는 설명하고 있다. 우선 우량 매물의 감소로 매입 경쟁이 심화되고 있어 준공 전 선매입을 통한 투자가 증가하고 있다는 것을 들었다. 2015년 4분기에 완공 예정인 이천시 소재 덕평 로지스코엘을 GIC가 선매입하였고 쿠팡은 소프트뱅크의 투자를 받아 오는 12월에 완공 예정인 덕평 휴메드물류센터를 선매입 했다. 두 번째로는 부지를 매입하여 직접 개발하려는 투자자가 증가하고 있다고 설명하고 있다. Kendall Square는 부천 오정 물류단지 내 토지를 매입하여 201년 완공을 목표로 약 3만 6,800여 평의 상온 물류센터를 개발 중인 것으로 알려졌다.
 

이외에 주목해야 할 것으로 편드·리츠를 통한 국내 연기금 투자 참여가 확대되고 있는 것을 들었다. 하나자산운용은 천안시 서북구에 위치한 경부종합물류센터를 매입했고 사학연금이 주요 투자자로 참여했다. 제이알투자운용은 제이알 제 18호 위탁관리리츠로 김포시 고촌읍에 위치한 김포티제이물류센터를 매입했고 공제회 2곳을 비롯한 3개 기관이 주요 투자자로 알려졌다. 최근 거래된 에버게인 물류센터의 경우 한국토지신탁이 ‘케이원제5호’를 통해 매입했으며 주요 투자자로 과학기술공제회가 참여했다. 그밖에도 ‘마스턴제13호’는 경기도 이천시 국제물류센터 내 물류창고를, 퍼시픽투자운용이 충남 천안시 풍세면 물류센터시설 개발사업에 참여한 것으로 알려졌다.

투자할 대형 물류센터 부족
이 리포트에 따르면 지난 2014년 한국의 연간 무역액은 1조 982억 달러로 4년 연속 1조 달러를 돌파하며 안정적인 추세를 유지하고 있으며 최근 중국과의 FTA를 체결함에 따라 무역액은 더욱 큰 폭으로 증가할 것으로 예상했다. 또한 이커머스의 급격한 성장, 3PL의 시장 점유 확대 등에 힘입어 물류창고에 대한 수요는 급증하는데 반해 물류시설의 공급이 충분하지 않다고 분석하고 있으며 대규모 물류센터를 지을 수 있는 부지 확보가 어렵고 각종 인허가 과정이 까다로워 개발도 쉽지 않다고 분석하고 있다. 이에 따라 단기간 임대차 계약조건에도 준공되지 않은 신규물류창고에 대한 투자 경쟁이 심화되고 있는 추세이다. 2015년 하반기 물류창고의 매매가격은 꾸준히 상승할 것으로 예상되고 있으며 Cap.rate(부동산 매입금 대비 순수익)는 소폭 하락하거나 상반기와 비슷한 수준인 7%대를 유지 할 것으로 예상하고 있다.

노후화 된 물류창고 임대료의 경우 입지에 따라 약간의 차이가 있겠으나 하향 안정화 될 것이며 신규 공급된 물류센터의 임대료는 시장 평균 임대료 수준보다 5~10% 높은 수준으로 대기수요로 인해 소폭 상승하는 추세라고 분석했다.

이 리포트는 향후 전망에서 과거에는 건물의 상태나 입지보다는 장기임차인이 확보된 물건에 대한 투자 검토가 주를 이루었으나 향후 입지와 센터 등급, 규모 등을 고려하여 투자하는 방향으로 투자자의 선호도가 옮겨갈 것이라고 예상된다고 밝혔다.