영국 최대 부동산 서비스 기업인 세빌스의 한국 지사인 세빌스코리아(대표 전경돈)에서 2016년 하반기 ‘스포트라이트 한국물류마켓’ 리포트가 나왔다. 이번 리포트는 물류시장의 동향과 임차인 선호도를 조사한 내용이 포함되어 있어 주목된다.

세빌스코리아는 이번리포트에서 올해 물류투자시장은 전반적으로 거래량이 감소하는 가운데 선매입 물건에 대한 투자자들의 검토가 활발히 진행됐다고 밝혔다. 올해 3분기까지 주요 거래사례는 4건으로 총 거래금액은 3,020억 원이었으며 이는 지난해 투자금액인 7,380억 원 대비 40% 수준으로 크게 감소한 수치이다. 지난해에 비해 전체적으로 투자 검토는 많이 이루어졌으나 실제 거래가 완료된 사례가 적은 것에 대해서 세빌스코리아는 마스터리스나 선임차가 되어 있는 사례가 많지 않아 투자를 할 수 없는 상황이라고 해석했다.

계약기간 중 임대료 인상은 많지 않아
세빌스코리아는 이번 리포트를 위해 설문조사를 실시했으며 대상은 물류업, 제조업, 유통업으로 구분해 진행했다고 밝혔다. 이번 설문조사에서 주목되는 것은 임대료 인상부분에 있어서 임차인중 약 39%가 계약기간 중 임대료 상승은 없었다고 답한 점이다. 특이한 것은 계약서 상에 인상률이 명시되어 있는데도 실제로 이를 적용하지 않은 경우도 5%로 있었던 것. 인상하는 경우 1~5%정도의 인상이 일반적인 것으로 나타났다.

물류센터 임차수요와 관련하여 조사대상의 약 50% 기업이 향후 이전 또는 확장 계획이 있는 것으로 조사됐다. 이 중 확장계획이 있는 기업은 37%였으며 이전계획은 11%, 확장 및 이전을 모두 고려하는 경우가 2%로 나타나 향후 확장에 따른 이전 수요는 지속적으로 발생할 것으로 예상되고 있다고 리포트는 밝히고 있다.

전층 접안 시설과 야드가 넓은 물류시설 선호
물류센터를 임차하는 기업에게 가장 중요한 것은 무엇일까? 세빌스의 물류 리포트에 따르면 각 층의 접안시설과 넓은 야드, 높은 층고에 대한 선호도가 가장 높은 것으로 나타났다. 접안시설은 28%로 가장 많은 응답자가 필요한 시설로 꼽았으며 다음으로 각각 22%의 응답률을 보인 넓은 야드와 높은 층고를 선호하는 것으로 나타났다. 넓은 야드의 기준은 응답자의 50%가 1,000평 이상으로 답해 충분한 넓이의 야드를 보유한 물류센터가 운영을 원활하게 하는데 도움이 되는 것으로 파악되었으며 층고의 경우 5~10m에 대한 선호도가 가장 높았다.

편의 시설에 대한 선호도는 출퇴근 관련이 가장 큰 비중을 차지했다. 약 45%가 근처 대중교통까지의 통근버스 또는 셔틀버스 운행이 중요한 요소로 판단했다. 입지의 경우 소비지와의 근접성을 가장 중요하게 보고 있었으며 물류업의 경우 주요 포트와의 근접성을 함께 고려하는 것으로 나타났다. 제조업의 경우 생산지와 근접성도 중요한 고려요소인 것으로 나타났다.

상온과 냉동·냉장 시설이 함께 있어야 매력적
최근 1인 가구와 맞벌이 가구 증가 등의 생활 방식의 변화로 신선식품에 대한 니즈가 높아가는 상황에서 물류시설의 트랜드도 이와 맞춰져 가고 있는 것으로 보인다. 세빌스코리아의 조사 결과에 따르면 저온시설이 필요 없는 택배업이나 단순 제조업 등 약 40%의 임차인만이 상온 시설만 필요하다고 응답했으며 나머지 60%는 저온시설이 반드시 필요하다고 응답했다. 특히 이중 50%에 가까운 임차인은 상온시설과 저온시설을 함께 갖춘 혼합형 물류센터를 선호한다고 대답해 향후 혼합형 물류센터에 대한 수요가 늘어날 것으로 예상된다. 현재 저온 시설은 개발비용과 관리 운영이 어려워 공급이 많지는 않은 상황이다.

임차인과 투자자의 계약기간의 선호도는 상이
투자자와 임차인이 원하는 계약 기간에 대해서는 상당히 다른 양상을 보이고 있는 것으로 확인됐다. 임차인의 경우 가장 많은 응답자가 3~5년의 임차기간을 선호하고 22%는 1년 단위의 단기 계약을 선호하는 반면 투자자는 10년 이상의 장기 임차를 희망하는 것으로 조사됐다. 이는 변화하는 물류 상황에 맞춰 유연하고 효과적으로 시설을 운영하고 싶어 하는 임차인과 안정적인 수익을 추구하는 투자자들의 생각이 다르기 때문으로 보인다. 임차인이 선호하는 인센티브는 단연 임대료 인하. 44%가 임대료 인하가 가장 좋은 인센티브라고 응답했다. 무상임차기간이나 이전비용 지원, 부대/편의시설 지원은 비슷한 수준의 응답을 나타났다.

저렴하고 접근성이 좋은 물류센터가 가장 ‘인기’
이번 설문조사에서 가장 주목되는 부분은 선호도와 실제 선택 시의 중요하게 보는 요인이 다르다는 점이다. 선호도에서는 응답자의 60%가 임대료가 상승하더라도 접근성이 우수한 곳을 선호한다고 응답했지만 실제 물류센터를 선택해야할 때에는 임대료가 가장 중요한 요인이라고 답했다. 물류센터 선택 시 임대료 수준을 선택한 응답자가 38%로 가장 높았던 것. 다음이 접근성과 시설 수준이었다. 결국 물류센터를 임차하는 입장에서는 임대료가 저렴하고 접근성이 좋은 물류센터가 가장 인기가 있다는 의미이다.

세빌스 코리아의 우정하 부장은 “결국 물류센터를 선택하는데 접근성과 비용에 대한 이해 그리고 두 요소간의 상관관계 분석이 물류부동산 시장의 수요를 파악하는데 매우 중요한 요소”라고 설명했다.